悉尼墨尔本房价回春！房地产市场复苏势头强劲

在澳大利亚储备银行 2 月份首次降息的有益刺激下，悉尼和墨尔本的房价在近期小幅下跌后再次攀升。

澳大利亚两个最大城市的房价开始反弹，与此同时，澳大利亚央行决定在 2 月份为借款人提供利率减免。

这并不奇怪：鉴于市场供给侧在新房生产方面的基本惯性，房价在短期内具有很强的利率弹性。

自 2 月中旬以来，悉尼和墨尔本的住宅价格分别上涨了 0.7% 和 0.9%，从 CoreLogic 享乐指数数据中可以明显看出一个转折点。

金融市场目前预计到今年年底将再降息约 21/2，这将使澳大利亚央行的目标现金利率降至 3.5%。这将意味着自 2023 年 11 月现金利率达到 4.35% 的峰值以来，货币政策缓解总共 0.85 个百分点。

假设这成为现实，并且银行随着澳洲联储的举措一比一地降低贷款利率，那么在 2024 年期间，标准贴现可变住房贷款利率将从 6.30% 大幅下降到 5.45%。这将代表买家购买力的实质性提高。

价格下跌

交易员目前预计 Martin Place 在 5 月 20 日再次放宽利率的可能性超过 60%，这将是联邦选举结束后的几周。这显然是送给即将上任的政府的一份受欢迎的礼物。

在经历了多年的强劲资本收益之后，美国东海岸两个最大的城市的房价略有下降。在墨尔本，独立屋价格在去年 3 月至 2025 年 1 月期间下跌了 3.8%。

悉尼房屋从去年 9 月的高位上涨了 2.1%，跌幅较为温和。然而，澳大利亚央行 2 月份改变游戏规则的董事会会议不出所料地改变了当前的时代精神。借款人现在不再为利率不断升高的幽灵而烦恼，而是期待利用减少的还款额。

鉴于他们对利率的高度敏感性，预测房价通常是一项简单的工作。

早在 2021 年 10 月，本专栏就耸人听闻地预测，如果澳洲联储决定使其现金利率正常化，澳大利亚房价至少将下跌 15%。在那个时候，没有其他分析师发布对未来一年的负面房价预测。但大多数公司很快就会效仿。

2022 年 5 月，澳洲联储开始将其目标现金利率从创纪录的 0.1% 下限上调。鉴于澳洲联储此前承诺在 2024 年之前将现金利率牢牢锁定在 0.1%，加息对许多借款人来说是一个冲击。

一系列强劲的通胀数据迫使央行打破了这一承诺，该承诺得到了澳大利亚央行为其“收益率曲线目标”投资的数十亿美元的支持。该政策将 2024 年联邦政府债券的隐含利率设定为 0.1%（即与隔夜现金利率相同）。

2021 年 10 月，交易员迫使澳洲联储在 2021 年 10 月突然停止捍卫其收益率曲线目标，这是全球为数不多的央行被欺负政策“挂钩”的案例之一。

这是对迫在眉睫的现实的回应，即澳洲联储将不得不以比 2020 年大流行首次爆发时计划的速度快得多的速度使其资本成本正常化。在屈辱的投降中，央行在下个月的董事会会议上正式放弃了该政策，随后承认该政策严重损害了其信誉。

2021 年底，Coolabah 的内部模型表明，如果澳洲联储将现金利率上调至 4.25%，房价将不得不名义下跌 15% 以上。

这最终非常接近目标：悉尼房价在 2022 年 1 月至 2023 年 2 月期间暴跌了 13.3%（墨尔本房价下跌了约 9%）。在所有首府城市中，峰谷回调超过 10%，这是 40 年数据中记录的第二大损失。

令我们惊讶的是，尽管澳洲联储继续加息，但这些下跌在 2023 年初突然停止。事实上，房价开始攀升，在某些地区攀升得非常活跃。悉尼房价从 2023 年的低谷上涨了惊人的 18.3%，收复了 2022 年的所有损失，然后是一些损失。

在此期间，墨尔本独立式住宅的资本收益更为低迷，仅为 5.9%。这意味着墨尔本的房价仍远低于 2021 年底的峰值，这可能反映了该州在令人窒息的政府干预的重压下面临的挣扎。

我们的模型在急剧转变方面遗漏的是，联邦政府正在促进世界上最强劲的人口增长，这得益于异常高的移民。在关闭边境多年后，澳大利亚迫切需要额外的劳动力供应来帮助降低工资成本。虽然我们确实预料到人口会激增，但我们没想到这会像它一样迅速转化为买房需求。

这确实是一个尴尬的并列：虽然房价在 2023 年和 2024 年出人意料地反弹，但许多建筑商和住宅房地产开发商正在倒闭。

健康的资本收益

好消息是，鉴于 2025 年可能会推出额外的货币政策刺激措施，我们有理由预期住房条件的初步复苏将继续加快步伐。

在 2024 年短暂的价格下跌无疑放大了建筑商和开发商的压力之后，健康的资本收益的回归应该有助于缓解这些行业的一些痛苦。

央行提供这种救济的意愿不会被最新的通胀数据所削弱。2 月份的官方月度数据表明，通胀的核心或“截尾均值”估计为三个月移动平均值，约为 0.7%。年化利率约为 2.8%，处于澳大利亚央行 2-3% 的目标区间内。

澳洲联储的最新研究表明，货币政策的总体立场仍然具有限制性，这意味着它正在限制通胀和活动。这项工作将澳大利亚储备银行的正常或中性现金利率定为 3% 左右，远低于目前的 4.1% 的利率。

即使央行满足市场预测，并在今年年底前将其现金利率降至 3.5%，货币政策仍应对通胀产生抑制作用。

鉴于政府支出强劲，政府支出处于二战以来的最高水平，这可能是必要的。另一个关键的考虑因素是，澳大利亚 4.1% 的失业率低于澳大利亚央行对正常失业率水平的首选估计，即 4.5%。

Antipodean Macro 的研究人员强调，在过去两年中，三个公共部门——医疗保健、教育和公共管理——占澳大利亚所有就业增长的 57%。

我们知道，公共部门支出占国内生产总值的比重也接近二战以来的最高水平。由此推论，澳大利亚的公共需求（而非私人需求）人为地将失业率保持在低于其自然水平，这正在减缓通胀率恢复到澳大利亚央行目标区间的中点。换句话说，如果不是所有这些政治上的大肆宣传，澳大利亚的利率会低得多。

这种轻率的问题在州政府中显然更严重，这些政府现在发行的债务比联邦政府还要多来支付他们的支出承诺。

文章来源：AFR